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“Para entender el impacto del ESG en el Corporate Real Estate es necesario saber que no solo estamos hablando de propiedades “verdes”. El riesgo actual es no saber cómo, quién y de qué forma ocupamos las propiedades. El camino más eficiente para medir ese impacto es entendiendo cómo las acciones que implementamos se deben ejecutar desde la más absoluta transparencia impactando a toda la cadena de valor.
RHO – Partners nace con la idea de implementar esas métricas, que llamamos ϱ(RHO), así cualquiera tendrá acceso al calculo que le permitirá mejorar dependiendo de los criterios corporativos que cada uno tenga.”
María del Pilar Rodríguez Muñoz – CEO RHO Partners
¿Qué es el ESG?
E = ENVIROMENTAL (ACCIONES MEDIOAMBIENTALES)
S = SOCIAL (ACCIONES SOCIALES)
G = GOVERNANCE (ACCIONES DE BUEN GOBIERNO CORPORATIVO)
E.S.G. = SUSTAINABILITY (ACCIONES SOSTENIBLES)
¿Por qué el ESG impacta en el CRE?
Las AFORES / Fondos de pensiones internacionales han afirmado que a partir del mes de enero del 2022 el 90% de ellas no van a invertir en vehículos que no lleven el sello “ESG”
La AMEFIBRA ha publicado en su página web una guía para que sus asociados puedan involucrarse en la implementación y medición de las directivas “ESG”
Los usuarios institucionales de inmuebles cada día requieren mas espacios que estén orientados a sus directivas internas de “ESG”
Entre otros muchos, Nissan↗, FEMSA↗, Whirlpool↗
Los inversores institucionales/ desarrolladores/ Family Office relacionados con el CRE están implementando directivas “ESG” en la adquisición y tenencia de activos inmobiliarios derivado de los nuevos requerimientos de las AFORES y las FIBRAS
Entre otros, Vesta↗ y Brose Fahrzeugteile↗
¿Por qué queremos medir el impacto del ESG en el CRE?
Propósitos
- Transparentar y medir el impacto del ESG en el valor de los activos inmobiliarios a través del impacto en su “huella de carbono”
- Crear valor no sólo económico sino de prácticas ESG
- Hacer lo correcto en el ámbito medioambiental, social y de gobernanza corporativa
Beneficios
- Ayudar a transparentar el estatus inicial de mercado inmobiliario en referencia a las iniciativas de ESG
- Medir los riesgos de ESG dando seguimiento a corto, medio y largo plazo que permita mejorar la “huella de carbono” de los edificios
- Comparativa individual y contra el resto de actores del mercado.
- Impacto financiero en el valor de los activos
- Impacto directo en los grupos de interés
Riesgos
- Que las empresas no lleven a cabo las acciones necesarias para el impacto positivo del ESG en el valor del activo
- Deterioro de imagen de marca y otros activos intangibles
- Pérdida de opciones estratégicas por indiferencia al ESG
- Falsos “Verdes”
¿Cómo se calcula el impacto del ESG en el CRE?
La norma contable IFRS 13, define valor razonable o valor justo del activo como:
“El precio que se recibiría por la venta de un activo en una transacción ordenada en el mercado principal (o más ventajoso) en la fecha de la medición en condiciones de mercado presentes (es decir, un precio de salida) independientemente de si ese precio es observable directamente o estimado utilizando técnicas de valoración. Las tres técnicas de valoración ampliamente utilizadas son el enfoque de mercado, el enfoque del costo y el enfoque del ingreso.”
Fuente: https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ifrs-13-fair-value-measurement/
Por tanto, el valor lo definen las características del activo y el precio es lo que alguien está dispuesto a pagar por él.
Sin embargo, un efecto exógeno como ϱ(RHO), puede eliminar condiciones ordenadas y hacer que el precio pueda no ser el valor justo o razonable sino que se vea afectado por estos factores y no llegue a reflejar el valor estable del mismo.
Visto de manera simple podemos decir lo siguiente:
- Economía estable: P = V y ϱ(RHO)® = 0
- Economía afectada por factores externos o en crecimiento: P > V y ϱ(RHO)® > 0
- Economía afectada por factores externos o en recesión: P < V ϱ(RHO)® < 0
Metodología para Cálculo* de ϱ(RHO)
Desde la perspectiva inmobiliaria:
Durante el último año se han analizado más de 6,900 inmuebles de Oficinas e Industriales para la elaboración de este reporte
Estos inmuebles representan más de 87 millones de m2, de los cuales 73 millones de m2 corresponden a Industrial y 14 millones de m2 son de oficinas**
64.7 millones de m2 , estaban arrendados a más de 6,000 inquilinos
Estos inquilinos equivalen a 58.5 millones de m2 industriales y cerca de 6 millones de m2 corresponden a las oficinas
Desde la perspectiva de ESG:
Más de 6,000 inquilinos / propietarios analizados, y que seguimos analizando semestralmente, de 79 sectores de actividad diferente y de más de 33 países de procedencia
Sólo un 8% de estas empresas cotizan en los diferentes mercados de valores del mundo.
Un 20% disponen de un ranking ESG en Sustainalytics, S&P o MSCI.
Menos de un 5% de las empresas tienen algún tipo de certificación ISO (9001, 14001, 26000, etc)
Menos de un 10% esta probado que tengan algún tipo de acción a favor de cumplir con las políticas de ESG. Tanto en propietarios como en usuarios
* FUENTE: Todos los datos contenidos en este reporte provienen de información publica contrastable. La información inmobiliaria fue proporcionada por www.siila.com.mx
RHO – Partners no se hace responsable de un mal uso de esta información así como de su veracidad . Esta deberá ser confirmada por el lector
** NOTA: los inmuebles de Retail, hoteles, residencial, etc. No están incluidos en el presente reporte